Constat d’État des Lieux
L’état des lieux est un passage obligé de toute location immobilière, qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou professionnel. Idéalement, il est réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, à l’entrée et à la sortie du locataire, afin de comparer l’état du bien loué. Malheureusement, il arrive que cet état des lieux amiable soit impossible (conflit, absence d’une partie, désaccord sur les constatations). Dans ce cas, ou par souci de sécurité, on peut recourir à un constat d’état des lieux par commissaire de justice. Maître Lieurade intervient alors en qualité d’huissier de justice pour décrire avec précision l’état du logement, offrant aux deux parties une garantie d’impartialité et une preuve solide en cas de litige.
État des lieux d’entrée : un démarrage serein
Au début d’un bail, rédiger un état des lieux d’entrée minutieux est essentiel. Cela permet de fixer noir sur blanc l’état exact du logement remis au locataire. Maître Lieurade peut être mandaté à cette occasion pour dresser un constat d’entrée. Il inspectera chaque pièce, évaluera les revêtements, les équipements, relèvera les éventuels défauts (taches, trous, appareils défectueux, etc.) et notera les relevés de compteurs si besoin. Ce constat très détaillé (parfois assorti de photographies) sera signé et remis aux parties. Grâce à lui, le locataire ne pourra pas être tenu responsable de dommages pré-existants à son entrée, et le propriétaire aura l’assurance que l’état initial est consigné sans complaisance ni exagération. Un démarrage serein qui évite bien des malentendus par la suite.
État des lieux de sortie : anticiper les désaccords
En fin de bail, l’état des lieux de sortie sert à comparer l’état du bien avec celui observé à l’entrée du locataire. C’est de cette comparaison que découlera éventuellement la retenue sur le dépôt de garantie pour réparations. Si le dialogue est difficile entre les parties ou si des dommages importants sont en jeu, il est préférable de faire intervenir un commissaire de justice. Maître Lieurade procédera alors à un examen objectif du logement : il mentionnera les dégradations éventuelles, mais aussi l’usure normale. Toute divergence d’interprétation sera écartée grâce au constat neutre de l’huissier. Par exemple, il notera si un mur est simplement jauni par le temps (vétusté) ou endommagé par des trous récents, faisant ainsi la part des choses entre ce qui incombe au locataire et ce qui relève de la vieillesse naturelle du bien.
Le constat d’état des lieux de sortie par huissier facilitera le règlement des comptes : si aucun dommage n’est constaté hors usure normale, le locataire pourra récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie. En revanche, si des réparations sont nécessaires du fait de dégradations, le bailleur pourra légitimement retenir un montant à justifier. En cas de contestation ultérieure, le constat fera foi et le juge s’y fiera pour trancher.
Une procédure encadrée et impartiale
Recourir à un commissaire de justice pour un état des lieux est strictement encadré par la loi, notamment pour les baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989). Si l’une des parties (propriétaire ou locataire) sollicite un huissier faute d’état des lieux amiable, celui-ci doit convoquer l’autre partie au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec AR, afin qu’elle puisse assister au constat. Maître Lieurade se charge bien sûr de ces formalités de convocation dans les règles. Le jour venu, il effectue le constat même en l’absence de l’autre partie si elle ne se présente pas. La réglementation prévoit également que les frais du constat sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (pour les baux d’habitation), selon un tarif réglementé calculé en fonction de la surface du logement.
Au final, faire appel à Maître Lieurade pour établir un état des lieux, c’est choisir la tranquillité d’esprit. Vous obtenez un descriptif complet et objectif de l’état d’un bien loué, reconnu par les tribunaux. Cela évite bien des litiges inutiles et incite chacun à respecter ses obligations. En cas d’autres problèmes liés à votre location (loyers impayés, dégâts des eaux, nuisances…), n’hésitez pas à nous consulter également, car un constat adapté peut souvent être réalisé pour vous protéger. Maître Lieurade, commissaire de justice à Paris, reste à votre disposition pour toute demande de constat locatif.
Dans quel cas faire appel à un huissier pour l’état des lieux ?
Deux situations principales : soit par préférence pour sécuriser la location (par exemple bail de grande valeur ou relation contractuelle tendue, on préfère un constat neutre pour éviter tout futur litige), soit en cas de désaccord ou d’impossibilité de réaliser l’état des lieux à l’amiable. Si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à se mettre d’accord sur l’état du logement, ou si l’un d’eux est absent, le constat par huissier permet d’avoir un état des lieux incontestable.
Comment se passe un constat d’état des lieux par commissaire de justice ?
L’huissier fixe un rendez-vous et convoque les parties. Le jour J, il visite chaque pièce et note par écrit tous les détails : murs, sols, plafonds, équipements, propres ou abîmés, état du mobilier s’il y en a (pour un meublé), etc. Il peut prendre des photos pour illustrer. Il ne porte pas de jugement de valeur, il se contente de décrire fidèlement. À la fin, il remet un rapport (procès-verbal) relatant ses observations. Ce document est transmis au bailleur et au locataire. Ils pourront s’y référer pour comparer avec l’état initial et final.
Qui paie les frais d’un constat d’état des lieux ?
Pour un logement soumis à la loi de 1989 (location d’habitation vide ou meublée), la réglementation impose un partage par moitié des frais d’huissier entre le propriétaire et le locataire. De plus, un tarif maximum est fixé par décret (actuellement autour de 3 € TTC par m2) pour protéger le locataire. Ainsi, chacun prend à sa charge 50% du coût du constat. Pour les baux commerciaux ou autres situations non régies par la loi de 1989, les frais sont librement négociés, mais dans la pratique ils sont souvent partagés également, sauf accord différent.